偷拍：海口最牛回迁房，有人分了5套，不干活年入20万
楼Sir来了海口一个半月，有三件事印象最深：
1）一根玉米6块钱，一根黄瓜4块钱，也太太太太贵了吧！在广州，也就两三块钱搞定的事呀。
丨不敢相信
2）买菜贵，租房也贵，楼Sir去看了华润中心，2房要5K-7K，还有些是60多平改的2房。
这个是不是海口租金最贵的小区呀？有没有更贵的，求爆料。
3）在外面吃饭，也贵！三个人吃一顿椰子鸡，300+吧。不过有家“十八碗”还比较平价，是不是海南连锁呢？上饭竟然用“电饭煲”！
原谅楼Sir是广东人，第一眼就傻了。
唉，生活这么艰苦，楼Sir还是凭着顽强的精神在踩盘，码字。来关注一个吧。
今天楼Sir带大家看一个海口最牛回迁房，堪称海南版猎德村——京华城。
老规矩，报三围（基本信息）
项目名称：玉沙·京华城，上个月刚刚改名，友谊国贸城
丨友谊国贸城微信号
项目情况：7栋楼，1092套，一层是独立街铺，二三层是连廊式购物中心，4至23层是，玉沙原(原籍)村民的回迁住房。
小区共有160平、120平和80平3种户型，分配时按照每人40平标准分配。每平1250元的购房费用将从村民的拆迁补偿中扣除，实行多退少补。
为什么说它牛？
楼Sir认为有三个原因：
1）地段牛
国贸CBD，海口最繁华的地段，写字楼集中，隔壁就是华润中心。
前几天楼Sir报道过三期的开盘：185套住宅，3秒抢光
丨一路之隔就是华润中心
2）配套牛
两公里范围包括自己在内有6家商场，万象城（在建）、友谊阳光城、上邦百汇城、宜欣城、N次方公园，步行5分钟就是海口最大的绿化休闲公园。
关于海口的商场，楼Sir最近也写了一篇文章，大家可以复习一下👉：海口，究竟需要不需要那么多商业？
良心说一句，这就是海口的CBD啊！
3）项目牛
上面也说了，京华城呢，楼下三层是连片的大商场，地下是大车库，因为状似三角，所以坊间也称为，“三角城”。
丨一楼平面图
丨二楼平面图
丨三楼平面图
虽然周边商场密度高，但京华城的商业仍然比较红火。
楼Sir到现场的时候是中午，有些店吃饭是要排队等位的。
丨到处都是椰子鸡
兴趣班琳琅满目，各种教育、童装、摄影、游乐园，楼下就是大型的露天广场，还有户外篮球场，大型木马，在这里养娃，相当费娘（钱）。
丨露天广场
楼Sir眼尖，一眼就看到了新东方。
话说，双减政策下，海口这边的培训机构有没有风吹草动，可以评论区告诉我们，或者进群爆料呀。
4）历史牛
2007年，海口市按照“每户一套房、一处商业物业、一笔收入、一个优美生活环境”的“四个一”安置模式，大力推进玉沙村拆迁改造项目。
它是海口市旧城改造的成功典范，作为海口曾经最大的城中村玉沙村，从2007年11月26日动迁开拆，只用了43天就完成了玉沙村整个拆迁，花了3年多的时间，就改造完成。
当时的媒体有过这样的报道：
“有村民告诉记者，他家一共13口人，按照每人40平方米住房、18平米商铺的拆迁补偿办法，他家获得了5套住房，总共520平米，市场价在500万以上，总共234平米商铺能每年带来168480元。”
“而他家以前就有1100平米的建筑，抵消购房款和征地款后，政府补偿他家80多万元，每年放在银行的利息近2万元，“我们全家什么活都不干，每年就有近20万元的收入，我很满意改造后的生活！”
恩，大概就脑补一下广州的猎德村吧。
不过呢，楼Sir在现场走访后发现了，这个小区也有不少缺点，比如：
1）租客多，自住少，人员杂乱。
中介告诉楼Sir，一半的房子呢，是一些玉沙村的老村民和当年向该村买地建房的新村民在住，不过有钱的也很多搬走了。
另一半呢，都被人拿来作办公用途。而这里的办公，并不是那种高大上的写字楼办公，而是仓库。
所以，居住品质大打折扣。
2）一楼没有设门禁，直接敞开，住宅安全没保障。
因为跟商场是联通的，所以基本是一楼电梯直上，没人会管你。
丨门口都是直接进
3）回迁房，后期没有良好的物业维护，房子老化速度快。
楼Sir发现，海口很多房子，十几年楼龄的，外立面看起来新新的，但内部真的非常破旧，就跟二三十年的房子一样。
楼Sir翻到一篇2019年的报道，当时说，小区出现污水管堵塞污水返流现象多次，但一直没得到解决。
物业人员说，根治的方法是改造管道，相关公司估价至少10多万。
但小区是安置房，没有公共维修资金，且交付使用已经近10年，过了保修期，物业无法承担管道改造费用。
如果没有维修资金怎么办呢？就需要全体业主共同承担。
所以呢，即便是最牛回迁房，也是有保质期的。
楼Sir也给大家拍了下房子的内景，确实比较一般。
丨内部没有管理，比较混乱
丨大致的回迁房装修标准
丨对面的房子，更是破旧
现在2房呢，基本是3000左右。租金其实挺高的了。
中介告诉楼Sir，京华城的房子都很好租，基本租金不乱报价的话，一个月租出去是正常的，现在整个京华城有1000多套房子，在租的房源也就十几套。
不过，有个160平的4房，房东报价从5500降到了4800，还没租出去。
唉，看完京华城，楼Sir还是挺羡慕玉沙村民的。
对了，你有啥有意思的小区，可以评论区告诉楼Sir，我们去踩一踩哈。